دستوری با قابلیت تجدید نظر خواهی

متاسفانه گاهی ملاحظه می گردد در خصوص موضوعاتی که علی الظاهر هیچگونه ضرورتی مشاهده نمی گردد به سرعت نور و با مشاهده اولین اختلاف رویه بین دو شعبه، موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت صدور رای وحدت رویه مطرح می گردد .

● مقدمه :

متاسفانه گاهی ملاحظه می گردد در خصوص موضوعاتی که علی الظاهر هیچگونه ضرورتی مشاهده نمی گردد به سرعت نور و با مشاهده اولین اختلاف رویه بین دو شعبه، موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت صدور رای وحدت رویه مطرح می گردد . به عنوان مثال در خصوص آئین نامه اجباری شدن حضوری وکیل در دادگاهها با مشاهده اولین اختلاف رویه موضوع به هیات عمومی ارجاع و رای وحدت رویه در ارتباط با موضوع صادر گردید اما در باب موضوعاتی که سالهاست گریبان گیر آحاد مردم بوده ، هیچگونه بذل عنایتی از سوی مسئولین مربوطه در باب مسئله نمی گردد که جای بسی تاسف و شگفتی می باشد .

● شرح مطلب :

چندی پیش دو مقاله در باب افراز املاک تقریر نمودم (۱) در مقاله اول _که تحت عنوان لزوم ایجاد وحدت رویه درباب املاک مشاع منتشر گردید ـ با اشاره به موادی از قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آئین نامه مربوطه و همچنین نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه و ورویه های موجود در محاکم ،به اتخاذ رویه های گوناگون از سوی محاکم و ادارات ثبت اشاره و لزوم اتخاذ وحدت رویه از سوی مراجع قانونی را ضروری بر شمردم . اصلی ترین مبحث مقاله مذکور در خصوص ماهیت دستور فروش ملک وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع بود که به زعم اکثریت قضات محترم یک دستور بوده و نه یک حکم و درنتیجه فاقد اثر جهت تجدید نظر خواهی و دیگر آثار احکام . از طرفی عده قلیلی ازقضات محترم نیز با توجه به تغییرات قوانین معتقدند که دستور صادر حکم بوده و حتی ذیل دادنامه های صادره آن را قابل تجدید نظر و یا واخواهی می دانند . مدتی بعد از انتشار مقاله مذکور ایمیلی از طرف یکی از خوانندگان محترم مقاله به دستم رسید که در جای خود در خور توجه بود . ازفرستنده پیام تقاضا نمودم تا مدارک خود را مستقیما ارائه نموده تا بتوانم وی را در صورت امکان کمک نمایم . با مراجعه فرد مشخص گردید ایشان طی اعلام اجرای احکام دادگستری قزوین ملکی را_ که دستور فروش آن وفق قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر گردیده بود_ در مزایده خریداری و وجه مربوطه را تماما به حساب دادگستری واریز می نماید .

تشریفات قانونی جاری و ملک رسما به نام خریدار مزایده ثبت می گردد . پس از مدتی احد ازشرکاء مشاعی که مدعی عدم اطلاع از جریان افرازو مزایده بوده از طریق واخواهی به دادنامه صادره اعتراض می نماید . دادگاه واخواهی وی را از دستور فروش به جهت اینکه موضوع دادنامه دستور بوده رد نموده و دستور را قابل واخواهی نمی داند . از دادنامه مذکور تجدید نظر خواهی می گردد که دادگاه تجدید نظر استان نیز اعتراض معترض را به همان دلایل فوق یعنی دستور تلقی نمودن موضوع نمی پذیرد . با مراجعه معترض به هیات نظارت و پیگیری استان قزوین ( که البته حسب اعلام ظاهرا خارج از موعد قانونی نیز بوده است ) هیات نظارت استان با ذکر ایراداتی _که اساسا جایگاهی برای توجه و نقض دادنامه ندارند_ پرونده را به مرجع ذیربط ارسال و نهایتا با تجویز اعاده دادرسی ، دادنامه مذکور که حاوی دستور فروش پلاک بوده نقض میگردد . صرف نظر از استدلالات ثانویه در نظریه کمیسیون قضائی استان قزوین (معاون قضائی استان – رئیس دادگستری و مستشار دادگاه تجدید نظر ) که در جای خود جای بحث و تامل دارد ، آنچه جهت نقض دادنامه ملاک پذیرش و تجویز اعاده دادرسی قرار گرفته در چند خط آمده که به جهت رعایت امانت عینا نقل می گردد :

▪ نظریه کمیسیون : هر چند مقنن در ماده ۴ قانون افرازو فروش املاک مشاع از عبارت دستور فروش استفاده نموده است و اینگونه بیان داشته که ((ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک ازشرکا به دستور دادگاه شهرستان ( دادگاه عمومی ) فروخته می شود )) اما رویه قضائی جاری دادگاهها بر این مبنا استوار است که متقاضی فروش ملک مشاع باید درخواست خویش را از طریق تقدیم دادخواست مطرح نموده و پس از انجام جریان دادرسی و استعلام از مراجع ذیربط و احراز قطعیت تصمیم واحد ثبتی حکم به فروش ملک مشاع صادر و رایی که دراین راستا اصدار می یابد برابر مقررات مربوط به تجدید نظر خواهی از احکام قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی می باشد .

علی ای حال ملاحظه می گردد در حالیکه دادنامه های متعدد موجود در ید نگارنده و همچنین استدلالات دادگاه بدوی و تجدید نظر استان قزوین موید دستور تلقی نمودن موضوع بوده و نظرات مشورتی اداره حقوقی نیز دال بر دستور بودن تصمیم دادگاه در این قبیل موارد می باشد ، هیات مربوطه صرفا به دلیل اینکه درخواست شرکا از طریق دادخواست صورت پذیرفته آنرا حکم تلقی و رویه جاری را نیز حکم تلقی نمودن این قبیل دستورات می داند . به هر تقدیر صرف نظر از نتیجه این پرونده و استدلالات درست و یا غلط آن و همچنین سرنوشت خریدار مزایده ، لازم و ضروری است به جهت ایجاد ثبات در تصمیمات دادگاهها همچنین جلب اعتماد عمومی به مزایده های برگزار شده در قوه قضائیه هرچه سریع تر تکلیف این قبیل موارد از طریق ارجاع موضوع به هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت صدور رای وحدت رویه مشخص و روشن گردد. 

مقدمه     :

متاسفانه گاهی ملاحظه می گردد در خصوص موضوعاتی که علی الظاهر  هیچگونه ضرورتی مشاهده نمی گردد به سرعت نور و با مشاهده اولین اختلاف رویه بین دو شعبه، موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت صدور رای وحدت رویه مطرح می گردد . به عنوان مثال در خصوص آئین نامه اجباری شدن حضوری وکیل در دادگاهها با مشاهده اولین اختلاف رویه موضوع به هیات عمومی ارجاع و رای وحدت رویه در ارتباط با موضوع صادر گردید اما در باب موضوعاتی که سالهاست گریبان گیر آحاد مردم بوده ، هیچگونه بذل عنایتی از سوی مسئولین مربوطه در باب مسئله نمی گردد که جای بسی تاسف و شگفتی می باشد .

شرح مطلب :

چندی پیش دو مقاله در باب افراز املاک تقریر نمودم (۱) در مقاله اول _که تحت عنوان لزوم ایجاد وحدت رویه درباب املاک مشاع منتشر گردید ـ با اشاره به موادی از قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آئین نامه مربوطه و همچنین نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه و ورویه های موجود در محاکم ،به اتخاذ رویه های گوناگون از سوی محاکم و ادارات ثبت اشاره و لزوم اتخاذ وحدت رویه از سوی مراجع قانونی را ضروری بر شمردم . اصلی ترین مبحث مقاله مذکور در خصوص ماهیت دستور فروش ملک وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع بود که به زعم اکثریت قضات محترم یک دستور بوده و نه یک حکم و درنتیجه فاقد اثر جهت تجدید نظر خواهی و دیگر آثار احکام . از طرفی عده قلیلی ازقضات محترم نیز با توجه به تغییرات قوانین معتقدند که دستور صادر حکم بوده و حتی ذیل دادنامه های صادره آن را قابل تجدید نظر و یا واخواهی می دانند . مدتی بعد از انتشار مقاله مذکور ایمیلی از طرف یکی از خوانندگان محترم مقاله به دستم رسید که در جای خود در خور توجه بود . ازفرستنده پیام تقاضا نمودم تا مدارک خود را مستقیما ارائه نموده تا بتوانم وی را در صورت امکان کمک نمایم . با مراجعه فرد مشخص گردید ایشان طی اعلام اجرای احکام دادگستری قزوین ملکی را_ که دستور فروش آن وفق قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر گردیده بود_ در مزایده خریداری و وجه مربوطه را تماما به حساب دادگستری واریز می نماید .

تشریفات قانونی جاری و ملک رسما به نام خریدار مزایده ثبت می گردد . پس از مدتی احد ازشرکاء مشاعی که مدعی عدم اطلاع از جریان افرازو مزایده بوده از طریق واخواهی به دادنامه صادره اعتراض می نماید . دادگاه واخواهی وی را از دستور فروش به جهت اینکه موضوع دادنامه دستور بوده رد نموده و دستور را قابل واخواهی نمی داند . از دادنامه مذکور تجدید نظر خواهی می گردد که دادگاه تجدید نظر استان نیز اعتراض معترض را به همان دلایل فوق یعنی دستور تلقی نمودن موضوع نمی پذیرد . با مراجعه معترض به هیات نظارت و پیگیری استان قزوین ( که البته حسب اعلام ظاهرا خارج از موعد قانونی نیز بوده است ) هیات نظارت استان با ذکر ایراداتی _که اساسا جایگاهی برای توجه و نقض دادنامه ندارند_ پرونده را به مرجع ذیربط ارسال و نهایتا با تجویز اعاده دادرسی ، دادنامه مذکور که حاوی دستور فروش پلاک بوده نقض میگردد . صرف نظر از استدلالات ثانویه در نظریه کمیسیون قضائی استان قزوین (معاون قضائی استان – رئیس دادگستری و مستشار دادگاه تجدید نظر ) که در جای خود جای بحث و تامل دارد ، آنچه جهت نقض دادنامه ملاک پذیرش و تجویز اعاده دادرسی قرار گرفته در چند خط آمده که به جهت رعایت امانت عینا نقل می گردد :

نظریه کمیسیون : هر چند مقنن در ماده ۴ قانون افرازو فروش املاک مشاع از عبارت دستور فروش استفاده نموده است و اینگونه بیان داشته که ((ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک ازشرکا به دستور دادگاه شهرستان ( دادگاه عمومی ) فروخته می شود )) اما رویه قضائی جاری دادگاهها بر این مبنا استوار است که متقاضی فروش ملک مشاع باید درخواست خویش را از طریق تقدیم دادخواست مطرح نموده و پس از انجام جریان دادرسی و استعلام از مراجع ذیربط و احراز قطعیت تصمیم واحد ثبتی حکم به فروش ملک مشاع صادر و رایی که دراین راستا اصدار می یابد برابر مقررات مربوط به تجدید نظر خواهی از احکام قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی می باشد .

علی ای حال ملاحظه می گردد در حالیکه دادنامه های متعدد موجود در ید نگارنده و همچنین استدلالات دادگاه بدوی و تجدید نظر استان قزوین موید دستور تلقی نمودن موضوع بوده و نظرات مشورتی اداره حقوقی نیز دال بر دستور بودن تصمیم دادگاه در این قبیل موارد می باشد ، هیات مربوطه صرفا به دلیل اینکه درخواست شرکا از طریق دادخواست صورت پذیرفته آنرا حکم تلقی و رویه جاری را نیز حکم تلقی نمودن این قبیل دستورات می داند . به هر تقدیر صرف نظر از نتیجه این پرونده و استدلالات درست و یا غلط آن و همچنین سرنوشت خریدار مزایده ، لازم و ضروری است به جهت ایجاد ثبات در تصمیمات دادگاهها همچنین جلب اعتماد عمومی به مزایده های برگزار شده در قوه قضائیه هرچه سریع تر تکلیف این قبیل موارد از طریق ارجاع موضوع به هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت صدور رای وحدت رویه مشخص و روشن گردد.

محمدرضا سماواتی پور
۱) مقالات فوق الذکر در نشریه کانون وکلای اصفهان وهمچنین سایت اتحادیه کانون های وکلای دادگستری منتشر گردید

لزوم ایجاد وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع

 

 

 

 

 

 

با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۵۷ و آئین نامه اجرائی قانون مذکور، رسیدگی به درخواست افراز املاکی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت . ●

مقدمه: با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۵۷ و آئین نامه اجرائی قانون مذکور، رسیدگی به درخواست افراز املاکی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت . اداره ثبت پس از طی مراحل قانونی و کسب نظر شهرداریها وفق ماده ۱۵۴ قانون ثبت (ماده ۱۰۱ سابق ق ش ) اقدام صدور نظریه اداره ثبت دایر بر عدم امکان افراز و یا افراز پلاک می نماید . هر یک از شرکاء مشاعی حق دارند ظرف ده روز از این نظر به دادگاه شهرستان(عمومی) محل وقوع ملک شکایت برده و اعتراض خود را اعلام نمایند . در صورت عدم وصول هرگونه اعتراض درمهلت قانونی و یا وصول اعتراض و صدور حکم قطعی دال بر عدم امکان افراز ، هر یک از شرکاء مشاعی حق دارند طبق مندرجات ماده ۴ از دادگاه محل وقوع ملک صدور دستور بر فروش ملک را داشته باشند .در این زمینه با توجه به تغییرات قوانین شکلی و ماهوی در سالهای اخیرنحوه برخورد با موضوع دچار تششت آرا و اعمال سلایق گوناگون گردیده که در این مقاله به بررسی آن می پردازیم. ادامه خواندن “لزوم ایجاد وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع”

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک

به خاطر دارم در دوران دانشجویی یکی از اساتید معروف ـ که هم اکنون نیز در قید حیات می باشند ـ وارد کلاس شده و با خطی بزرگ در روی تخته مرقوم فرمودند پرونده افراز را به عنوان وکیل خواهان در اداره ثبت نمی پذیریم و از همه دانشجویان خواستند تا این جمله را در جزوه خود یادداشت نمایند.

 از آنروز تا اواخر سال گذشته ـ که مقاله ای رادر شماره ۴۵ نشریه محترم کانون وکلای اصفهان تحت عنوان لزوم ایجاد وحدت رویه در باب افراز به چاپ رساندم چهارده سالی می گذرد و اکنون علت پند استاد را درک می نمایم . در مقاله منتشره نگارنده در حد امکان در خصوص لزوم تقدیم دادخواست و قطعی بودن دستور افراز و برداشت های متفاوت محاکم از این موضوع سخن به میان آورد . اما ظاهرا موضوع تهافت رویه به دادگاهها ختم نشده و متاسفانه ادارات ثبت نیزدر این خصوص رویه های متفاوتی دارند .

این سلیقه ای عمل کردن از یک نقشه بردار به یک نقشه برداردیگر و از یک نماینده ثبت به نماینده دیگر موجب گردیده به رغم روح ساده و گویای قانون ، موضوع افراز در ادارات ثبت تبدیل به یکی از زمانبرترین و طولانی ترین پرونده ها گردد و این در حالی است که هر روزه با گسترش روز افزون آپارتمان نشینی و قلت مساحت منازل از یک طرف و خرید مشاعی املاک به جهت توان مالی کم مردم ، احتمال افزایش درخواست های افراز را پیش رو خواهد داشت که می بایست با تجدید مقررات و نگاهی نو به آن راه را برای متقاضیان افراز تسهیل نماییم. در این مقاله ما بر آنیم